全面貫徹黨的二十大精神，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，以“依法依規(guī)、尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、為民利民”為原則，以維護(hù)人民群眾利益為核心，妥善解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題，我局草擬了《郁南縣加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見（第四次征求意見稿）》，現(xiàn)將該意見進(jìn)行公示，廣泛征求各企事業(yè)單位及公眾意見。

　　1.公示事項(xiàng)：《郁南縣加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見（第四次征求意見稿）》。

　　2.公示時(shí)間：7天，從2025年3月27日起，2025年4月3日止。

　　3.意見反饋方式：書面意見請(qǐng)郵寄至郁南縣都城鎮(zhèn)江濱東路28號(hào)郁南縣自然資源局辦公室；電子郵件發(fā)至0766-7592752@163.com。

　　4.有效反饋意見方式：為便于更好地溝通和完善該辦法，請(qǐng)您在提出意見或建議時(shí)，署真實(shí)姓名和聯(lián)系電話（以單位名義反映情況的，應(yīng)加蓋單位公章）。

　　5.聯(lián)系電話：0766-7592752。

　　附件：《郁南縣加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見（第四次征求意見稿）》

郁南縣自然資源局

　　2025年3月27日

郁南縣加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見

（第四次征求意見稿）

　　為加快處理我縣不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的歷史遺留問題，切實(shí)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記工作，保障權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》《自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)[2021]1號(hào)）《關(guān)于印發(fā)<分類化解因歷史遺留問題導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)“登記難”專項(xiàng)整治工作處置方案>的通知》（粵自然資源函〔2024〕1034號(hào)》等相關(guān)法律法規(guī)文件精神，參照其他縣市的做法，結(jié)合我縣實(shí)際情況，提出以下處理意見：

　　一、基本原則

　　以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的二十大精神，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，以“依法依規(guī)、尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、為民利民”為原則，以維護(hù)人民群眾利益為核心，妥善解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題。

　　二、統(tǒng)籌兼顧，分類處理

　?。ㄒ唬┮讶〉梅课菟袡?quán)屬證書，未辦理土地登記，當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，按下列情形處理：

　　1.有合法土地權(quán)屬來(lái)源的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以辦理，來(lái)源材料包括以下任意一項(xiàng)：

　　（1）經(jīng)縣級(jí)人民政府或土地行政主管部門批準(zhǔn)使用的相關(guān)文件，且提供有效的支付憑證或收據(jù)；

　　（2）由原郁南縣城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局、原郁南縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司或各鎮(zhèn)人民政府簽訂過用地協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議或購(gòu)買房屋協(xié)議，且提供有效的支付憑證或收據(jù)，依據(jù)取得土地使用權(quán)時(shí)的相關(guān)政策補(bǔ)辦出讓手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)補(bǔ)辦出讓手續(xù)資料予以辦理。使用年限以原購(gòu)地憑證日期為土地使用起始日期，不得超過國(guó)家規(guī)定的最高年限。

　　（3）符合交易條件的單位經(jīng)濟(jì)適用房、集資房和職工福利房，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)區(qū)分具體情況予以辦理：①宗地為出讓土地，當(dāng)事人應(yīng)按規(guī)定繳納相關(guān)稅款后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，取得完全產(chǎn)權(quán)。②宗地為劃撥土地，當(dāng)事人按規(guī)定完善補(bǔ)辦出讓用地手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金（縣自然資源局根據(jù)分?jǐn)偼恋孛娣e按評(píng)估地價(jià)收取出讓金）后，按出讓土地辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　2.沒有合法土地權(quán)屬來(lái)源的，分為兩種情況進(jìn)行處理：

　?。?）對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、職工福利房及行政單位用房，分兩種情形處理：①有住建部門出具意見的，縣自然資源局按已建成的建筑現(xiàn)狀確定用地界線，由房屋產(chǎn)權(quán)人按房產(chǎn)價(jià)值（評(píng)估價(jià)）的1%補(bǔ)繳土地出讓金后視為出讓，不再簽訂出讓合同，土地出讓起始時(shí)間以第一套房屋補(bǔ)繳出讓金之日算起。②沒有住建部門出具意見的，縣自然資源局按已建成的建筑現(xiàn)狀確定用地界線，由房屋產(chǎn)權(quán)人按房產(chǎn)價(jià)值（評(píng)估價(jià)）補(bǔ)繳土地出讓金后視為出讓，不再簽訂出讓合同，土地出讓起始時(shí)間以第一套房屋補(bǔ)繳出讓金之日算起。

　?。?）對(duì)于個(gè)人自建房、企業(yè)用房，由縣自然資源局按已建成的建筑現(xiàn)狀確定用地界線，且經(jīng)公告15個(gè)工作日，權(quán)屬無(wú)異議后，由當(dāng)事人按現(xiàn)行評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)后，縣人民政府委托縣自然資源局辦理協(xié)議出讓給相關(guān)權(quán)屬人。使用年限起始從補(bǔ)繳完土地出讓金之日起開始計(jì)算，不得超過國(guó)家規(guī)定的最高年限。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)協(xié)議出讓文件辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　3.集體所有土地上開發(fā)的商品住房等不符合法律法規(guī)的，一律不得辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　（二）合法宗地上的房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權(quán)屬證書，但沒有同步辦理土地使用證轉(zhuǎn)移，房屋、土地權(quán)屬證書的權(quán)利主體不一致。按下列情形處理：

　　1.原土地使用證在原權(quán)利人手上，原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)配合現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)利人，并提供房屋所有權(quán)屬證書和土地使用證直接申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記；不配合或無(wú)法提供的，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在門戶網(wǎng)站公告權(quán)利轉(zhuǎn)移情況，公告15個(gè)工作日后無(wú)異議，為申請(qǐng)人辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　2.原土地使用權(quán)證檔案資料收存于原登記部門檔案，由現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)利人直接申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以辦理，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，注銷原土地使用證，辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　3.屬劃撥用地的，權(quán)利人先按規(guī)定完善補(bǔ)辦出讓用地手續(xù)、按現(xiàn)行政策補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，再申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。使用年限起始從補(bǔ)繳完土地出讓金之日起開始計(jì)算，不得超過國(guó)家規(guī)定的最高年限。

　?。ㄈ┯泻戏ǖ姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)手續(xù)及個(gè)人自建房，但在開發(fā)建設(shè)中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題，由職能部門依法作出處理后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)職能部門出具的處理證明文件辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　1.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前（即2015年2月底前），存在上述違反管理規(guī)定行為，并已辦理商品房預(yù)售許可、建設(shè)工程已完成竣工驗(yàn)收、購(gòu)房人已取得房屋所有權(quán)屬證書，現(xiàn)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，由縣自然資源局和縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)局依法依規(guī)作出處理后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)處理證明文件辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　2.對(duì)于已取得房屋所有權(quán)屬證書或房屋辦理初始登記的，但存在超用地紅線問題的，按下列情形處理:

　　(1)存在超面積情形。經(jīng)核定最新測(cè)量成果所超出面積少于或等于原土地使用證證載面積2%且少于或等于4平方米的，經(jīng)自然資源局現(xiàn)場(chǎng)公示15個(gè)工作日后，群眾無(wú)異議可不作處罰處理，不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)接到房產(chǎn)測(cè)量審核部門推送的房屋現(xiàn)狀建基面積后，直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，并在登記簿及證書上標(biāo)注“超面積部分不予處罰”;經(jīng)核定最新測(cè)量成果超出面積大于原土地使用證證載面積2%以上或大于4平方米的，經(jīng)自然資源局現(xiàn)場(chǎng)公示15個(gè)工作日后，群眾無(wú)異議可補(bǔ)交地價(jià)款，超出部分與原證證載年限和用途一致，可根據(jù)規(guī)劃意見補(bǔ)辦出讓手續(xù)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及無(wú)其他問題的情況下，由職能部門依法依規(guī)對(duì)超面積部分進(jìn)行處理后，按評(píng)估價(jià)補(bǔ)交土地出讓金，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按核定用地紅線進(jìn)行落宗后，給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。房產(chǎn)測(cè)量審核部門按規(guī)劃部門出具的建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)合格證進(jìn)行面積推送。

　?。?）存在超建筑面積情形。經(jīng)核實(shí)符合規(guī)劃的，由職能部門依法依規(guī)對(duì)違建部分進(jìn)行處理后，房產(chǎn)測(cè)量審核部門按規(guī)劃部門出具的建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)合格證進(jìn)行面積推送，再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

　?。?）存在實(shí)際用地紅線與證載不一致。由于歷史原因，建設(shè)房屋位置有偏移，造成實(shí)際用地紅線與證載不一致：①調(diào)整前后的用地面積不變或調(diào)整后的面積小于調(diào)整前（證載）面積，經(jīng)使用權(quán)人申請(qǐng)，由自然資源局審核后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。②調(diào)整后用地面積大于調(diào)整前（證載）面積的，按前款超面積情形處理。

　?。ㄋ模┮蜷_發(fā)建設(shè)單位已注銷等原因，購(gòu)房人不能按照雙方共同申請(qǐng)的規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)的，土地和房屋權(quán)屬來(lái)源清楚、界址明確，房屋的用地、規(guī)劃報(bào)建、竣工驗(yàn)收等批準(zhǔn)文件齊備清楚，購(gòu)房人可憑購(gòu)房合同、購(gòu)房款票據(jù)（或證明）、稅費(fèi)憑證等單方申請(qǐng)登記，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在門戶網(wǎng)站公告權(quán)利轉(zhuǎn)移情況，公告15個(gè)工作日后無(wú)異議，為申請(qǐng)人辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的不動(dòng)產(chǎn)登記。

　?。ㄎ澹┎粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前（即2015年2月底前），房屋所有權(quán)屬證書和國(guó)有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動(dòng)產(chǎn)用途。對(duì)原批準(zhǔn)土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級(jí)類不對(duì)應(yīng)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級(jí)類重新確定歸屬地類進(jìn)行登記，土地使用期限終止日期與原土地權(quán)屬來(lái)源材料保持一致，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“附記”中記載原批準(zhǔn)用途。

　　1.城鎮(zhèn)混合住宅用地。在辦理新的登記業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)于已辦理房產(chǎn)權(quán)證的，房屋用途按照原房產(chǎn)權(quán)證用途登記；房屋用途為空的，查據(jù)規(guī)劃資料確定房屋用途；規(guī)劃資料不明確的，以居住為主的按實(shí)際房屋用途登記。對(duì)于純土地的登記業(yè)務(wù)，按“住宅兼用商業(yè)”用途進(jìn)行登記。

　　2.綜合用地問題。在辦理新的登記業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)于已辦理房產(chǎn)權(quán)證的，房屋用途按照原房產(chǎn)權(quán)證用途登記；房屋用途為空的，查據(jù)規(guī)劃資料確定房屋用途；規(guī)劃資料不明確的，按房屋實(shí)際使用用途登記。土地用途查據(jù)原始檔案資料，依據(jù)批準(zhǔn)土地用途登記，如最初批準(zhǔn)用途為綜合用地，按實(shí)際使用用途登記。

　　對(duì)于純土地的登記業(yè)務(wù)，查據(jù)原始檔案資料，依據(jù)批準(zhǔn)土地用途登記，如最初批準(zhǔn)用途為綜合用地（或無(wú)法確定），查據(jù)原規(guī)劃資料，參照現(xiàn)相鄰用地性質(zhì)（或以實(shí)際使用）確定用途。使用年限終止日期按原證載日期登記。

　　對(duì)于已經(jīng)批準(zhǔn)報(bào)建的綜合用地，查據(jù)原始檔案資料，原批準(zhǔn)用途與規(guī)劃報(bào)建土地用途不一致的，視為土地用途變更，需要辦理土地使用用途變更手續(xù)，補(bǔ)繳相應(yīng)土地出讓金。

　?。ㄆ撸┎粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前（即2015年2月底前），違反《中華人民共和國(guó)民法典》等法律法規(guī)，以土地等不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)的，根據(jù)具體情況采取清償、置換、完善手續(xù)等方式依法處理后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)處理結(jié)果依法辦理不動(dòng)產(chǎn)變更、注銷等登記手續(xù)。

　　（八）已依法取得宅基地使用權(quán)的地上房屋所有權(quán)登記，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記，符合上述認(rèn)定范圍的，且沒有違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》相關(guān)規(guī)定的，可以給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，如存在違法行為的，必須待違法行為處理完畢后方可辦理相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)和地上房屋權(quán)利人不一致的，可由村（社區(qū)）委會(huì)出具證明（宅基地或房屋現(xiàn)狀使用證明）或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權(quán)利主體，作為宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的權(quán)屬來(lái)源證明材料，由鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村辦公室按規(guī)定組織材料上報(bào)審核登記。

　　對(duì)于城鎮(zhèn)地區(qū)的宅基地登記，需提供規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料辦理房屋土地一并登記。如無(wú)法提供相關(guān)材料，經(jīng)經(jīng)濟(jì)合作社、村（社區(qū)）委會(huì)、鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村辦公室調(diào)查人員實(shí)地查看出具調(diào)查表簽名確認(rèn)、蓋章證實(shí)房屋為自住使用的，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查人員實(shí)地查看房屋為自主使用的，并且符合土地利用總體規(guī)劃，或者可以調(diào)整土地規(guī)劃，且沒有其他違法違規(guī)行為的，可直接辦理宅基

　　（九）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前（即2015年2月底前）,私人建造的房屋不存在違反規(guī)劃、超層、超面積等情況，對(duì)須申請(qǐng)辦理施工許可而沒有辦理建筑工程施工許可和房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案的，由當(dāng)事人委托第三方有資質(zhì)的安全鑒定機(jī)構(gòu)出具《房屋結(jié)構(gòu)安全性鑒定報(bào)告》《消防安全評(píng)估報(bào)告》,提交住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門對(duì)其擅自施工或者未經(jīng)驗(yàn)收就交付使用的違法行為出具處理意見，在符合房屋結(jié)構(gòu)和消防安全的情況下, 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)給予辦理登記。對(duì)2019年9月1號(hào)之前新建建筑面積未達(dá)300平方或2019年9月1號(hào)之后新建的房屋建筑面積未達(dá)500平方的房屋，可直接向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記;2019年9月1號(hào)之前新建建筑面積超過300平方，工程造價(jià)30萬(wàn)元以下或者2019年9月1號(hào)之后新建房屋建筑面積超過500平方，工程造價(jià)100萬(wàn)元以下未達(dá)到申請(qǐng)辦理施工許可規(guī)模的房屋，由房屋權(quán)屬人到住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請(qǐng)不辦理施工許可證，通過住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具相關(guān)證明文件后，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記。但該類建筑物或構(gòu)筑物只能按整體辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，除單位“房改房”外，不得分層、分戶、分卡辦理不動(dòng)產(chǎn)登記（并在登記簿注明）；對(duì)已建成或在建，屬于非法出售，非法集資、合作建設(shè)并實(shí)際用于出售的違法建設(shè)不予處理。

　　本意見自公布之日起施行，有效期3年。本意見實(shí)施期間，法律、法規(guī)、規(guī)章或上級(jí)政策文件另有規(guī)定的，從其規(guī)定。